2024年大牛证券，房地产行业的一大关键词，便是“保交房”。
“保交房”不仅关乎购房者的权益保障，对行业信心恢复更是至关重要。今年以来，在城市房地产融资协调机制助力下，保交房攻坚战持续开展，目前已取得较为可观的成果。12月25日，中国住房和城乡建设部部长倪虹透露，今年全国已交付住房规模达338万套。
房企是“保交房”的关键角色。一位民营房企人士告诉记者，去年是行业交付大年，今年企业同样将此作为首要工作，不过因今年的交付对应前两年的销售，随着行业销售下滑，今年整体交付规模有所下降，这是和销售规模挂钩的。“今年过后，交付压力就小多了。”
从上市公司财报也可看出，过去几年来，上市房企的合同负债规模明显下降。合同负债规模，代表已售未交付的期房规模，也是当前保交付政策下，需要保障购房者顺利拿到期房的规模。这一数值下降，说明行业交付压力在逐渐缓释，也是保交楼政策的体现。
业内机构认为，房地产行业的融资模式，正从总部信用融资转向项目融资；白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体信用风险正逐渐缓释。后续，如何更好地发挥“白名单”作用、确保房企交付的质量，是需持续破局的两大方向。
又一个交付大年
自2022年开始，商品住房交付工作已持续了两年多。
2022年7月28日，中共中央政治局会议首提“保交楼”工作，住房交付成为稳民生的重要工作。在政策指导下，2023年成为房地产行业的交付大年，当年交付规模超300万套，3500亿元的保交楼专项借款绝大部分投放到项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。
各大头部房企，都在2023年出具了高规模的交付数据。亿翰智库数据显示，去年有6家房企交付套数超过20万套，分别是碧桂园60万套、万科31.8万套、融创中国31万套、保利发展29.1万套、绿地集团27.8万套、中海地产20万套，6家企业共交付199.7万套。
受房企大力度交房的影响，2023年房地产开发企业竣工数据，成为众多行业指标中唯一的亮点。国家统计局数据显示，2023年房地产开发企业竣工面积达99831万平方米，同比增长17%。
经过去年大规模的消化工作，行业余下未交付的项目，不少是资金债务较为复杂的“硬骨头”。因此步入2024年，政策对保交付的支持力度再升一级，配套融资政策也不断加码。
2024年4月30日，中共中央政治局会议首次提出“保交房”一词，从“保交楼”到“保交房”，显示出政策对交付工作更加重视，对购房者权益更加保护，交付不仅要达“量”、也要保“质”。
与此同时，城市房地产融资协调机制逐步铺开，对交付工作形成一定助力。数据显示，截至11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元，预计到2024年末审批通过金额将超4万亿元。交付层面，全国持续打好保交房攻坚战，今年已交付住房338万套。
各地也接连发布“保交房”成绩单。金昌市日前发布数据显示，截至今年12月，当地已交付8个绿档保交房项目1006套，是甘肃省内首个100%完成保交房项目的城市。
辽宁省日前表示，自今年5月部署开展保交房攻坚战以来，国家要求辽宁省今年底前完成41279套保交房攻坚任务，截至11月30日，全省已经交付房屋41715套，提前完成任务。
住房和城乡建设部此前披露的资料也显示，截至11月13日，江西新余、甘肃金昌等6个城市保交房项目交付率已达100%；贵州六盘水、福建厦门、湖北鄂州、甘肃平凉等24个城市超九成；上海、福建、甘肃、黑龙江，河北承德、江苏徐州等74个省、市交付率超八成。
各地在楼盘交付问题上，探索出很多新模式。比如江西新余大牛证券，针对楼盘设立了“绿黄红” 档次，逐个项目研判、归档管理、精准施策。同时，搭建政银企沟通平台，帮助房地产项目和金融机构精准有效对接，统筹大额资金存放，引导金融机构满足不同所有制房企合理融资需求。
已过交房洪峰
对房企来说，2024年的关键词同样是“保交房”。在市场先冷后热、销售缓慢回暖的情况下，不管是已出险还是未出险企业，都需将楼盘交付作为头等大事，兑现对购房者的承诺。
以碧桂园为例，日前该集团召开月度管理会议，碧桂园执行董事及总裁莫斌表示，“12月是全年任务完成的关键时点，保交房的压力仍然很大，但必须迎难而上，确保任务顺利完成。”据悉，今年前三季度，碧桂园累计交付房屋套数继续位居行业榜首。
碧桂园执行董事兼主席杨惠妍表示，“过去两年里，公司总共交付了约100万套房，假设每户家庭平均3个人，就意味着我们的工作直接影响了300万人的生活。”
龙湖方面对记者表示，2024年1～12月，龙湖在全国43座城市共交付120余个项目，到年底预计将实现约10万套品质房源交付，有20%项目实现提前一个月以上交付，交付满意度90%。
旭辉方面对记者表示，2024年1～11月，旭辉在全国45个城市83个项目共交付超4.8万套新房。目前旭辉在全国有74个项目入围房地产项目“白名单”，其中53个项目已获融资支持。
11月1日，金科股份官微也披露称，今年1～10月交付面积780万平方米、交付套数4.77万套。自2022年以来，金科累计交付总面积约4207万平方米，累计交付总套数27.56万套。
建业地产方面，自2021年至今，该集团累计交付超32.1万套、交付面积4551万平方米；今年截至10月31日，累计交付6万套，交付面积819万平方米。“建业在全省的保交房任务已完成过半，争取在2025年底前全部交付。”建业集团董事长胡葆森称。
值得注意的是，因全年数据还未公布，仅从规模房企前三季度衡量，交付数据同比有所缩水。
亿翰智库报告显示，2024年1～9月，TOP50房企的交付套数，平均降幅在36%～37%之间。以交付量排名第一的碧桂园来看，前9月交付房屋总套数是23.5万套，而2023年同期是42万套。除个别企业交付量有所提升外，各梯队房企交付量大多同比下降三成左右。
从行业竣工数据看，2024年1～11月，全国房屋竣工面积为4.8亿平米，同比降幅26.2%。
克而瑞表示，单看竣工规模，继2023年同比上升之后，2024年出现回落，这主要是因2023年大批保交楼交付，短期基数提高。随着2022年以后成交的商品房，逐渐成为现阶段竣工住房主力，与2021～2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面积二成降幅在合理范围内。
一位房企人士也有类似解释。“房企整体的交付量是跟销售挂钩的，一般项目卖完之后2～3年左右交付。去年行业整体交付规模很大，是因为2020～2021年销售规模较高；今年交付规模同比下滑，是因为2022年行业销售整体下滑。今年过后，房企就基本没有太大交付压力了。”
一位业内机构分析人士表示，今年是行业最后一个交付大年了，加上2022年以后出售的项目，商品房预售资金管理严格，都是项目制封闭式管理，因此后续基本不会出现难交付的问题。
风险逐渐缓释
保交付等各项工作进行已两年多，目前对行业基本面影响到底如何？
华福证券此前一份研报指出，自2024年4月底以来，房地产相关政策接连出台，对防范化解房地产风险意义重大。当前，房地产风险化解已经取得了阶段性进展。
具体体现在：一是房企合同负债规模快速下降，房企交付压力逐渐缓解；二是上市房企存货规模连续下降，库存去化及现金流压力得到一定程度释放；三是不同房企特别是非违约民企有息负债规模压降，行业资产负债表改善，经营风险降低。
在这三项指标中，合同负债规模与保交付关系较大。一般而言，合同负债对应房企已预售、未交付的期房项目，也即当前保交付政策下，需要保障居民购房者顺利拿到的期房规模。如果房企合同负债下降，意味着企业交付压力逐渐下降。
目前，房企合同负债的绝对规模在持续下降。研报显示，典型A、H上市房企的合同负债规模总额，从2021年中的高点5.8万亿、下降到了2024年中期的3.6万亿，下降幅度为38%。
记者统计WIND数据也发现，从2021年到2024年中期，头部房企的合同负债规模大多明显下降。比如保利发展的合同负债从2021年末的4160亿元、下降到了2024年中期的3573亿元；万科从2021年末的6368亿元、下降到了2024年中期的2768亿元；绿地从2021年末的4639亿元，下降到了2024年中期的2358亿元；同期，新城控股合同负债从1932亿元降至940亿元、金地集团从1125亿元降至664亿元、荣盛发展从1099亿元降至482亿元......
合同负债规模下降，固然有销售规模下滑的原因，但一定程度上也反映了交付规模的增长。
华福证券表示，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资，随着白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正在逐渐缓释。在保交付和防风险双重推进下，合同负债规模快速下降，代表保交付的政策效果正逐渐显现。
值得注意的是，合同负债下滑，也意味着未来可供结转的资源减少，对业绩保障有一定压力。
粤开证券表示，房企在商品房销售合同订立后，将收到的对价计入合同负债，之后根据施工进度或竣工交付后，将合同负债结转确认为营业收入，合同负债是潜在的未来收入。合同负债规模下降，对房企营收的保障也会降低，未来企业的业绩储备会相对较薄。
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孙梦凡
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